מדריך לרוכש דירה חדשה

המדריך לרוכש דירה חדשה

רכישת דירה חדשה היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחייכם, שבה אתם, רוכשי הדירות, משקיעים את מרב כספכם.
שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני רכישה יכולים לחסוך הפתעות, הפסדים ועוגמת נפש.
מדריך זה אינו מתיימר להחליף את בעלי המקצועות, או לספק את מלוא התשובות, אבל הוא יכול ללוות אתכם בכל התהליך של רכישת דירה.
הבהרה: אין בהמלצות המוצגות במדריך זה כדי להטיל דופי ביושרם של קבלנים ומוכרי דירות. רכישת דירה היא פעולה מסחרית הנעשית מרצון על ידי שני הצדדים.
הקבלן רשאי להגן על ענייניו בצורה הרצויה לו והרווחית, וזכותכם המלאה לעמוד על זכויותיכם.

בחירת הדירה ואזור המגורים
מה חשוב לבדוק לפני הרכישה?
זיכרון דברים וחוזה המכר
מהלך הבנייה
הבטחות ההשקעה ותשלומים
קבלת הדירה
אחריות הקבלן
הגשת תלונה על קבלן
הגשת תלונה על מוכר דירה
בחירת הדירה ואזור המגורים


לפני בחירת הדירה ראוי לשים לב לדברים הבאים:

הסביבה
תחילה בחרו את הסביבה שאתם רוצים לגור בה. סיירו באזור ודברו עם השכנים. בדקו כיצד הסביבה מספקת את הצרכים החשובים לכם: בתי ספר, תחבורה ציבורית, בתי כנסת וכדומה.

הבנייה המתוכננת באזור
חשוב לבדוק האם מתוכננת בנייה באזור, האם מתוכנן כביש, או אולי מרכז מסחרי. כדי לברר את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המצויה בכל רשות מקומית ולבדוק את התוכניות הקיימות לאזור ובייחוד את התוכניות העתידות.

הדירה
בעת בחירת הדירה חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, את כיווני האוויר, את גודלה ואת התכנון הפנימי והחיצוני. כמו כן, רצוי לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים סמוך לבניין, כגון: מבני תעשייה, כבישים סואנים, מתקני אשפה ומתקני חשמל.

אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או עם גג צמוד בדקו אם אין בשטחים הצמודים לדירתכם מתקנים השייכים לדיירים אחרים כמו מֶנְהוֹלִים בגינה או דוודים וצנרת על הגג.

בדקו כמה דירות וחשבו על הצרכים שלכם בטווח הקצר ובטווח הארוך. בדקו את מיקום הדירה בסביבה וכן את מיקומה בבניין עצמו.

ההחלטה באיזו דירה לבחור מתוך היצע דירות קיימות בבניין עצמו היא משמעותית וחשובה, ותשפיע על נוחות המגורים שלכם. לדוגמה: דירה בקומה ראשונה, קלה לגישה אך היא קרובה יותר לקרקע וחשופה בדרך כלל למעבר של דיירים רבים. יש לבדוק כמה קומות יש בבניין ומהי מידת הפרטיות שמספקת כל דירה.

הכול על הרעש במשרד להגנת הסביבה


מה חשוב לבדוק לפני הרכישה?


האם הבנייה מתבצעת על ידי קבלן רשום כחוק?

ודאו שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים. בקשו מו המוכר-קבלן להציג בפניכם מיד בתחילת המשא ומתן רישיון קבלן לשנה השוטפת לביצוע העבודה. ודאו שהרישיון בתוקף. ברישיון מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. ודאו שפעולות הבנייה שמבצע הקבלן הן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי. צפו בדוגמה לרישיון קבלן. רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. בררו במידת האפשר מהו מצבו הכלכלי של הקבלן.

מי בעלי הקרקע?

יש לוודא שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות הקבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה, כלומר כי הוא בעל זכות חכירה לזמן ארוך וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה.
בדקו את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בציון מספר גוש וחלקה.
בדקו את מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה מחברה מאכלסת.
אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בדקו אם היא עברה היוון. אם לא, ייתכן שתידרשו לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה, העלולים להגיע לסכומים גבוהים.

אם מדובר ב"עסקת קומבינציה", דהיינו כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליכם לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע. שימו לב שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי המגרש.
היתר בנייה ומיסוי

שימו לב שהדירה המועמדת לרכישה תיבנה כדין. ודאו כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. הקבלן יכול להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. יש לשים לב לפרטים כמו גוש, חלקה, תת-חלקה ובניין כדי לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית). אין לרכוש דירה בבניין שלגביו טרם הוצא היתר בנייה כחוק. בדקו אם למוכר יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש. בדקו גם שאין מניעה מצדם לרשום את דירתך על שמכם בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן).


זיכרון דברים וחוזה המכר


אל תחפזו לחתום על זיכרון דברים שאתם עלולים להצטער עליו לאחר מכן.

דעו כי בדרך כלל זיכרון דברים חתום דינו כחוזה לכל דבר. ביטולו על ידיכם עלול לעורר קשיים, כגון חובה לשלם לקבלן פיצויי הפרה.

זכרו! החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בעניין תנאי החוזה.
אילו מסמכים מצורפים לחוזה המכר?

על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את המסמכים הבאים:
מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד-1974 תוכנית הדירה {קישור}.
תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.
תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.
לפני החתימה על החוזה
עיינו בבית (ולא במשרדי המוכר) בחוזה שעליו אתם אמורים לחתום. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס ואדריכל – לגבי כל הכתוב בחוזה. דרשו לקבל מן המוכר טופס מקוון מלא של המפרט הטכני {קישור}. שמרו טופס זה בידיכם לצורך כל בעיה שעלולה לצוץ בעתיד. ודאו כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין הקבלן יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד-משמעי. יש להימנע ככל האפשר מסעיפים בחוזה המאפשרים לקבלן "לשנות", "לדחות" או "לקבוע" על דעת עצמו ובלא לקבל את הסכמתכם. בדקו כי הקבלן מילא במדויק את כל הפרטים במפרט הטכני.

זכרו! יקשה עליכם מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל פה, אם אינם מצוינים בכתב בחוזה.
נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר

מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. לפיכך, בעת ניהול המשא ומתן עם המוכר לרכישת הדירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב לכמה נושאים המוזכרים בחוזה. כך יימנעו "הפתעות" ולא תידרשו לתשלומים נוספים על מחיר הדירה.
בקשות לשינויים בדירה: דאגו כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מן המוכר לבצע שינויים או תוספות בדירה. ודאו שהשינויים ייעשו באמצעות המוכר ובאחריותו ולא ישירות בידי קבלני המשנה. שימו לב כי כל בקשה מצדכם לשינויים או לתוספות בדירה תיעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר, דאגו שהבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו (אם בכלל). בררו מראש עם המוכר אם תידרשו לשלם עמלה בעבור התקנת אביזרים שאתם תספקו. בררו את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבלו בעבור האביזרים שעליהם ויתרתם.
חניה ומחסן: בדקו אם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה והמחסן. בדקו אם נמכרת לכם חניה צמודה ו/או מקורה. בדקו אם הוצמד לדירה מחסן. ודאו את מיקום החניה ו/או המחסן שהובטחו לכם ודאגו שהוא יצוין בחוזה. אם מספר מקומות החניה והמחסנים תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי המוכר יחייב אתכם לרכוש מקום חניה ומחסן, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר מקומות החניה ו/או המחסנים קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הם יימכרו רק לחלק מן הדיירים.
דוד שמש: על פי תקנות התכנון והבנייה, כל מוכר המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת. ודאו כי המוכר התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק הכנה למערכת סולרית.
פיתוח: "הוצאות פיתוח" הן מושג רחב מאוד ולא מוגדר היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכדומה. בדקו האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. אם הן אינן נכללות במחיר, ודאו מראש ובכתב מה יהיה הסכום המדויק שתידרשו לשלם בעבור פיתוח.
חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון: בדקו אם ההוצאות בעבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמדו על כך שפרט להוצאות בעבור חיבור דירתכם (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחולו עליכם תשלומים בעבור חיבור הבניין לרשתות הכלליות.
גינון ורשת כבלים: בדקו אם המוכר התחייב במפרט לספק גינון וחיבור לכבלים מושלמים או רק הכנה להם. בדקו את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחייה וכדומה.
מס ערך מוסף: בדקו אם התשלום בעבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שמא תידרשו לשלמו נוסף על הסכום הנקוב בחוזה.
רכוש משותף: בדקו אילו חלקים הוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף – הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג וגג – והאם המוכר שומר לעצמו זכויות על שטחים אלו.
לידיעתכם: למוכר (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מן הרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.
הערת אזהרה: עליכם לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת מכם לרשום הערת אזהרה וזאת אפילו אם ניתנת לכם בטוחה אחרת. הוראה כזו היא תנאי מקפח ובוטלה בידי בית המשפט העליון.
איחור במסירה: ודאו שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הוא סעיף מקפח (לפי פסק דין אחר – שלושה חודשים). שימו לב אם בחוזה יש סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור של כמה חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, בדקו אם נקבע בחוזה פיצוי נאות לרוכש. פיצוי נאות יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו למוכר, או לפחות שכר דירה ריאלי בעבור דירה דומה. אם המוכר איחר מעבר למצוין בחוזה, עליו לפצות את הרוכש בעבור כל חודשי האיחור כולל שלושת החודשים המותרים בהסכם.
קבלת הדירה: הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה משמשת הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט.
רישום בטאבו: דרשו מן המוכר לציין בחוזה את התאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין. ודאו שלא יוכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון רישום בטאבו במהלך שנה מרישום הבית כבית משותף, או במהלך שנה מגמר הפרצלציה. שימו לב אם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה.

ליווי משפטי בעת תהליך רכישת הדירה


רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן לצורך בדיקת כל פרטי הדירה ולצורך ניהול משא ומתן מול המוכר. רצוי לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך הדין שנשכר מטעמכם. זכרו להחתים את המוכר גם על העתק החוזה שנשאר ברשותכם.

שימו לב: המוכר שוכר עורך דין מטעמו אשר נותן לכם שירות בכל הנוגע לרישום הדירה בלבד. המוכר גובה מכם תשלום בעבור שכר טרחת עורך הדין. עורך דין זה אינו מייצג אתכם בכל הקשור לניהול המשא ומתן עם הקבלן.

זכרו! דיני החוזים הכלליים מניחים שאדם יודע ומבין על מה הוא חותם והחוזה מחייב אותו. קשה מאוד, ולעתים בלתי אפשרי, לבטל חוזה או תנאי בחוזה, בטענה של חוסר הבנה.


מהלך הבנייה


בעת הבנייה עקבו אחר קצב עבודתו של המוכר. במקרה של סטייה מן הקצב המובטח, שלחו למוכר מכתב התראה, אפשר גם באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה על ידי מהנדס מומחה, רצוי לפני הריצוף. אל תנהלו משא ומתן עם קבלני משנה כדי שלא לאפשר לקבלן לחמוק מאחריותו.


הבטחות ההשקעה ותשלומים


הבטחת ההשקעה
עמדו על כך שכל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. כמו כן חשוב לקרוא את תקנות המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל"ה-1975. כדאי גם להתעדכן בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976.

בהתאם לחוק המכר נאסר על המוכר לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח את השקעתכם באחת מן הדרכים הבאות:
מסר לכם ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששילמתם, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר – מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים – שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את הַחֲזָקָה בדירה.
ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה, כאמור בסעיף 1 לעיל. ודאו כי דמי הביטוח שולמו מראש.
שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בסעיף 1 לעיל.
רשם הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות. שימו לב כי הערת אזהרה נכנסת לתוקף מיד וכי אינה תלויה בתנאים נוספים כגון התקדמות הבנייה, בניית המחיצות וכדומה.
העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר – כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.
הבהרה: על סעיפים 3, 4 ו-5 יחולו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1975 (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), ולפיו שיעורי התשלומים יימסרו לפי שלבי הבנייה שבוצעו כמפורט בהמשך.
כדאי להתייעץ עם עורך דין מטעמכם בדבר הדרך המומלצת בעבורכם להבטחת ההשקעה, וכן כדי שיוודא כי הבטוחה שניתנה עומדת בדרישות החוק. במקרה שבו הבטוחה הניתנת היא ערבות בנקאית, יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד-משמעית, ותבטיח היטב את זכויות רוכש הדירה ושמירת ערך כספו.

החוק קובע כי בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה יישא הקבלן. עם זאת, החוק מאפשר לקבוע בחוזה כי הקונה יישא בהוצאות הנוגעות לערבות הבנקאית או לפוליסת הביטוח. על כן שאלת ההוצאות היא נושא למשא ומתן חופשי ביניכם לבין הקבלן בטרם תחתמו על החוזה.
דיווח על הבטחת ההשקעה

בהתאם לתיקון מס' 4 לחוק שנכנס לתוקף באוקטובר 2008, בראשית חודש נובמבר 2008 חתם שר הבינוי והשיכון על תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה), המסדירות את האופן שבו על המוכר לדווח לממונה על מכירת דירה.

על פי התקנות כל מוכר דירה חדשה – קבלן, יזם וכדומה – ימסור לממונה במשרד הבינוי והשיכון הצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לקונה לפי סעיף 2 לחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתא ראשונה, הערת אזהרה, רישום זכויות.

על ההצהרה להימסר לא יאוחר משבעה ימים ממועד חתימת חוזה המכר.

טופס הצהרה על מכירת דירה
הבטחת שמירת ערך ההשקעה הכספית
חוק המכר מחייב להצמיד את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח שניתנה, בהתאם לשיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה לגבי תשלום המחיר בגין הדירה. אם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה, מחויב המוכר להצמיד את הערבות או הפוליסה למדד תשומות הבנייה {קישור}.
תשלום לפי התקדמות הבנייה

לפי תקנה 1 בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה-1975, אם הביטחונות שניתנו לכם אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקנייה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:
40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.
15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.
15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
זכרו! אי-קיום ההוראות הללו על ידי המוכר מהווה עברה פלילית. אם נפגעתם בעניין זה, אתם זכאים להגיש תלונה פלילית למשטרת ישראל.
תשלום בשוברים בלבד

על פי התיקון לחוק מאוקטובר 2008, בכל מקרה שבו הפרויקט נבנה במסגרת ליווי פיננסי של בנק, חלה חובה לבצע את כל התשלומים שאתם משלמים בעבור הדירה באמצעות פנקס שוברים בלבד. פנקס השוברים מופק על ידי הבנק המלווה את הפרויקט והוא מוסר אותו למוכר. יובהר כי מדובר בבנק המלווה את פרויקט הבנייה ולא בבנק למשכנתאות שממנו אתם לוקחים הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה. המוכר חייב למסור לכם את הפנקס ולקבל באמצעותו בלבד את התשלומים עבור הדירה.

שימו לב! תשלומים בפרויקט בעבור ליווי פיננסי יש לבצע אך ורק באמצעות פנקס השוברים. זכותכם לפנות לבנק המלווה, אשר אופן ההתקשרות עמו חייב להופיע על גבי הפנקס, כדי לוודא כי אכן פרטי השובר תואמים את רישומי הבנק עצמו. מומלץ לבצע בדיקה זו טרם ביצוע התשלומים.

דרשו קבלה, בעבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ואת פרטי התשלום.


קבלת הדירה


אל תחפזו לקבל את הדירה לידיכם. עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. רצוי לקבל את הַחֲזָקָה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי המוכר , כדי שתוכלו לראות אם יש פגמים. הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת הַחֲזָקָה על ידיכם או על ידי בא כוח מקצועי מטעמכם – רצוי מהנדס.
דאגו לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן כיצד ומתי יתוקנו.
אם לאחר קבלת הדירה יימצאו ליקויים, פנו למוכר בכתב עם פירוט הליקויים.
נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה המוכר מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסדירם בדחיפות. עם זאת, המוכר אחראי לליקויים עוד כמה שנים נוספות (ראו סעיף אחריות הקבלן).


אחריות הקבלן
חשוב שתדעו שגם לאחר קבלת הדירה יש חוקים המגנים על זכויותיכם מפני המוכר או חברת הבנייה.

על פי התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי כמפורט להלן:
צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים.
מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים.
קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים.
שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים.
שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים.
סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים.
קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.
כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.

לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות המוכר חלה רק במקרים האלה:
אי-יציבות בבניין או בבטיחותו.
התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לבדוק אותה בשנים הראשונות למגורים
אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר המעבר.
חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 כולל כמה סעיפים הנוגעים ישירות לרוכשי דירות. להלן הבולטים שבהם:


סעיף 2

לא יעשה עוסק דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת - העלול להטעות צרכן.

סעיף 3

(א) לא יעשה עוסק כדי לקשור עיסקה, דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת – שיש בו ניצול חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן.
(ב) לא יעשה עוסק דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול מצוקתו של הצרכן, בורותו או הפעלת השפעה בלתי הוגנת עליו, הכל כדי לקשור עסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים, או לשם קבלת תמורה העולה על התמורה המקובלת

 

למידע נוסף 

.